கோடிகள் தேடிவரும் கோவை!

'அப்படியா..!' என்று ஆச்சரியமூட்டுவதாக இருந்தது அந்தத் தகவல்...

''இன்றைய சூழ்நிலையில் வெளிநாட்டில் வாழும் இந்தியர்களின் சாய்ஸ் கோயம்புத்தூர்தான். பலரும் செட்டில் ஆவதற்கு ஏற்ற இடமாக இந்த ஊரைத்தான் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள். குறிப்பாக இங்கிலாந்தில் வாழும் மக்களிடையே நாங்கள் எடுத்த சர்வே சொல்லும் செய்தி இது! இந்திய அளவில் கோவைக்கு ஐந்தாவது இடம்... சென்னைக்கு ஒன்பதாவது இடம்தான்!'' என்றார் சர்வதேச சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான 'ஜோன்ஸ் லேங்க் லசால் மெக்ராஜ்' நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநரான ரமேஷ் நாயர்.


கோவையில் புதிய பிராஜெக்ட்டுகளில் சொத்து வாங்குபவர்கள் 15-25% என்.ஆர்.ஐ-க்களாக இருக்கிறார்கள் என்று புரமோட்டர்கள் கூறுகிறார்கள். இதில் இங்கிலாந்தைச் சேர்ந்தவர்கள் கணிசமானவர்கள். இதுதவிர, அமெரிக்கா, சிங்கப்பூர், மலேஷியா, துபாய் மற்றும் மத்திய கிழக்கு நாடுகளைச் சேர்ந்தவர்களும் கோவையில் முதலீடு செய்கிறார்கள். சுமார் 40-50 லட்ச ரூபாயில் மதிப்பில் மூன்று படுக்கை அறைகள் கொண்ட ஃப்ளாட்டுகளையோ, அல்லது தனி வீடுகளையோ, இந்த என்.ஆர்.ஐ-க்கள் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள்.

இதைக் கேள்விப்பட்டு, கோவையில் போய் இறங்கினோம். விசாரித்துப் பார்த்தால் வெளிநாட்டில் வாழ்பவர்கள் மட்டுமல்ல... வெளியூரில் வாழ்பவர்கள்கூட செட்டில் ஆவதற்கு ஏற்ற இடமாக கோவையைத்தான் தேர்வு செய்கிறார்கள். அந்த அளவுக்கு சுறுசுறுப்பாக இருக்கிறது கோவை ரியல் எஸ்டேட்!

''சுவையான சிறுவாணித் தண்ணீர், குளுமையான க்ளைமேட்னு கடைசி காலத்தை நிம்மதியாகக் கழிப்பதற்கு ஏத்த சூழல் இங்கே இருக்கு. அதனால், ரிட்டயர்ட் ஆனதும் இங்கே வந்திடலாம்ங்கற நோக்கத்தோடு பலர் இங்கே இடம் வாங்கறாங்க. அதேபோல ஐ.டி. துறையில் கோவைக்கு பெரிய எதிர்காலம் இருக்கு, அதனால் நல்ல முதலீடாகவும் இருக்கும் என்று கணக்குப் போட்டு முதலீட்டு நோக்கத்தில் இங்கே இடம் வாங்கறவங்களும் அதிகமாகவே இருக்காங்க...'' என்று எல்லாச் சாலைகளும் கோவையை நோக்கி வருவதற்கான காரணங்களைப் பட்டியல் போட்டார் உள்ளூர்வாசி ஒருவர்.

கோவை ரியல் எஸ்டேட் பற்றி வெளியூர், வெளிநாட்டுவாசிகளுக்கு எப்படித் தெரிகிறது?

''இன்டர்நெட்தான் சார்... வீடு மனை விற்கிற தகவல்களைச் சொல்லும் இணையதளங்களில் கோவையைப் பற்றி ஸ்பெஷல் தகவல்கள் குவிஞ்சு கிடக்கு. அதைப் பார்த்துட்டு, இடத்தை செலக்ட் பண்றவங்க, தங்கள் சொந்தக்காரர்கள், நண்பர்களை அனுப்பி இடத்தைப் பார்க்கிறாங்க. ஓகேன்னா ஒரு வார லீவில் வந்து பத்திரத்தை முடிச்சுட்டுப் போயிடறாங்க... அப்படி இல்லைன்னாக்கூட புரோக்கர்கள்கிட்டே சொல்லி வெச்சா, ஒரு வாரத்தில் இடத்தை முடிச்சிடலாம்'' என்ற நம் கோவை நண்பர், அருள் என்ற புரோக்கரையும் அறிமுகப்படுத்தி வைத்தார்.

''இங்கே இருக்கிற புரோக்கர்களும் பிஸியாத்தான் இருக்காங்க. தினமும் இடங்கள் வித்துக்கிட்டும், வாங்கிக்கிட்டும்தான் இருக்காங்க. இதிலே கொடுமை என்னன்னா சில புரோக்கர்கள், மனை விற்பவர் ஐம்பது லட்சம் சொன்னா, பார்ட்டிகிட்டே பத்து லட்சம் ஏத்திச் சொல்லி வித்துக் கொடுக்கறாங்க. கமிஷனுக்கு ஆசைப்பட்டு அவங்க செய்யும் காரியத்தால் எல்லாருக்கும் கெட்ட பேரு. ஆனா, நிலத்தோட மதிப்பு ஏறிக்கிட்டே போறதால் யாரும் விலையைப் பத்தி பெருசா கவலைப்படுறதில்லை'' என்றார் அருள்.

வாங்குவதற்கு மட்டுமின்றி, தேவைப்படும்போது விற்கவும் துணை செய்வதால் யாரும் புரோக்கர்களோடு மல்லுக்கட்டுவதில்லை.

மிகச் சமீபமாக கோவையைச் சுறுசுறுப்பாக்கி இருப்பது ஐ.டி. நிறுவனங்களின் வருகைதான். 'டைடல் பார்க்' அறிவிப்பு வெளியான 2004-ல் இருந்தே கோவையை 'ஐ.டி. நகரம்' என்று சொல்லும் அளவுக்கு நிறைய திட்டங்கள் நடந்து வருகின்றன. இங்கு ஐ.டி. கம்பெனி தொடங்குபவர்கள் பக்கத்திலேயே ஊழியர்களுக்குக் குடியிருப்பு கட்டவும் இடங்களை வாங்குவதால் டபுள் விலைக்கு நிலங்கள் கைமாறுகின்றன. அந்த வகையில் இப்போதைக்கு ஹாட் ஏரியா சரவணம்பட்டிதான். மூன்று ஆண்டுகளுக்கு முன் சென்ட் மனை விலை 1-1.25 லட்ச ரூபாய் என்ற ரேஞ்சில் இருந்தது, இப்போது 2.5-3.5 லட்ச ரூபாய்! சுமார் 10-15 கி.மீ. தூரம் இருக்கும் சரவணம்பட்டி, துடியலூர், வடவள்ளி, போத்தனூர் போன்றவை கோவை நகரின் ஒரு பகுதியாகவே இப்போது மாறிவிட்டது.

இந்த விலையேற்றத்துக்குத் தூண்டுகோலாக இருக்கும் காரணங்களைப் பற்றிச் சொன்னார் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்துவரும் எஸ்.எஸ்.மணி.

''சிட்டியோட உள் கட்டமைப்பை திட்டம்போட்டு தயார் பண்றாங்க... பல இடங்கள்ல சாலை நாலு வழிப் பாதையா மாறிக்கிட்டிருக்கு. அதனால் போக்குவரத்தும் நல்லா இருக்கும். சென்னை அளவுக்கு இங்கே போக்குவரத்து நெரிசல் இருக்காது. இப்போ மேட்டுப்பாளையம் சாலை, திருச்சி சாலை, அவினாசி சாலை, சத்தியமங்கலம் சாலை, பொள்ளாச்சி சாலை வழியாக வரும் பஸ்களை கோவை மாநகராட்சி எல்லைக்கு வெளியே நிறுத்தற வகையில் புதுசா பஸ் ஸ்டாண்ட்கள் அமைக்கும் வேலை நடக்குது. இனி டிராஃபிக் இன்னும் ஈஸியாயிடும். மேலும் ரியல் எஸ்டேட் விலை ஏறுவதற்கு உள் கட்டமைப்பு நல்ல வளர்ச்சியுடன் திட்டமிடுவதும் முக்கிய காரணமாகும்'' என்றார்.

நகரத்தின் முக்கியமான பகுதிகளில் உள்ள தங்கள் மனைகளை விற்கும் உள்ளூர்வாசிகள், அப்படியே நகருக்கு வெளியில் உள்ள பகுதிகளை மடக்கிப் போடுகிறார்கள்.
''கோயம்புத்தூரில் இருந்தாலும் சுத்துப்பட்டு ஏரியாக்களில் இருந்தாலும் எங்களுக்கு பெரிய வித்தியாசம் இல்லை. ஏன்னா, எந்தத் தேவைக்கும் எங்களால் எளிதாக இங்கே வந்து போகமுடியும். ஆனால், இங்கே இடத்தை வித்தா, ஊருக்கு வெளியே இது மாதிரி இரண்டு மடங்கு இடம் வாங்க முடியுது. கூடவே, இப்போதைய தேவைகளுக்கும் பணம் கிடைக்குது. இது லாபம்தானே!'' என்று மனையை விற்பவர்கள் காரணங்களை எடுத்துச் சொல்கிறார்கள். இப்படி இவர்கள் புறநகர் பகுதிகளைத் தேடிச் செல்வதால் அங்கேயும் விலை ஏறிக் கொண்டிருக்கிறது.

அதேபோல், நகருக்குள் குடியிருப்பவர்கள் முதலீட்டு நோக்கத்தில் மனை வாங்கிப் போடுவதும் நடக்கிறது. கோவை சாய்பாபா காலனியைச் சேர்ந்த பி.சிவலிங்கம்-வசந்தகுமாரி தம்பதி நகரிலிருந்து சுமார் 15 கி.மீ. தொலைவில் இருக்கும் நரசிம்மநாயக்கன்பாளையத்தில் தங்களின் இரு மகள்களின் எதிர்காலச் செலவை ஈடுகட்டுவதற்காக மனையில் முதலீடு செய்திருக்கிறார்கள்.

வசந்தகுமாரி நம்மிடம், ''இங்குவேலை பார்க்கும் பலர் ரிட்டயர்மென்ட்டுக்கு பிறகும் தண்ணீர், கல்வி, மருத்துவ வசதி போன்ற காரணங்களால் இங்கேயே நிரந்தரமாகத் தங்கிவிடுவதால், மனை முதலீடு எதிர்காலத்தில் நல்ல லாபத்தைத் தரும்'' என்றார்.

நகரின் 40% பேர் பல்வேறு நிறுவனங்களில் பணியாற்றுபவர்களாக இருக்கிறார்கள். வாடகை வீட்டில் இருந்து சொந்த வீட்டுக்கு மாறும் கனவோடு இருக்கும் அவர்களில் பலரும் கொஞ்சம் புறநகராக இருந்தாலும் பரவாயில்லை என்ற முடிவோடு இடம் தேடி அலைந்து கொண்டிருக்கிறார்கள். அவர்களைச் சுமந்துகொண்டு வார விடுமுறை நாட்களில் புறநகர் பகுதிகளில் உள்ள லே அவுட்டுகளை காண்பிக்க வேன்களும் கார்களும் பறந்துகொண்டே இருக்கின்றன.

அப்படி காரில் வந்து இறங்கிய கோவை விளாங்குறிச்சியைச் சேர்ந்த பொன்சேகர், ''என் சொந்த ஊர் தூத்துக்குடி பக்கத்தில் இருக்கு. பத்து வருஷமா இங்கே வியாபாரம் செய்துக்கிட்டு இருக்கேன். கிட்டத்தட்ட இதுதான் சொந்த ஊர் போல ஆகிடுச்சு. சரி, இங்கேயே வீட்டையும் கட்டிடலாம்னு இடம் தேட ஆரம்பிச்சேன். என் பட்ஜெட்டுக்கு ஏத்த இடத்தைத் தேடித்தேடி 25 கிலோமீட்டர் தள்ளி வந்து நிக்கிறேன். ஆனால், இருக்கிற போக்குவரத்து வசதிகளைப் பார்க்கும்போது இதெல்லாம் தூரமே கிடையாது. இங்கே மனை வாங்கினா, தனி வீடாக் கட்டமுடியுமே!'' என்றார்.

தனிவீட்டு மோகம் போலவே, அபார்ட்மென்ட்களின் தேவையும் கோவையில் அதிகமாகிவிட்டது. அதனால், மொத்தமாக இடம் வைத்திருப்பவர்களுக்கு ஏக டிமாண்ட். பில்டர்களும் புரமோட்டர்களும் தேடிப்போய் அவர்களோடு அக்ரிமென்ட் போடுகிறார்கள். அதிலும் முன்பெல்லாம் இதுபோன்ற அக்ரிமென்டில் ஃப்ளாட்களை விற்பதில் கிடைக்கும் பணத்தில் பில்டர்களின் பங்குதான் அதிகமாக இருக்கும். பில்டருக்கு 60% அளவுக்காவது வருமானம் இருந்தால்தான் அக்ரிமென்ட் போடுவார்கள். ஆனால், இன்றைக்குப் பாதிக்கு பாதி என்ற அளவுக்கு இருக்கிறது நிலைமை. தேவை அப்படி இருப்பதால் வருமானத்தில் பாதியை நிலம் தருபவருக்குக் கொடுக்கத் தயாராக இருக்கிறார்கள் பில்டர்கள்.

தேவையின் அடிப்படையில் இப்படி அக்ரிமென்ட்டுகள் போட்டாலும், கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை கொஞ்சம் கலங்க வைப்பதாகத்தான் இருக்கிறது. அதனாலேயே இப்போது அபார்ட்மென்ட் விற்பனை கொஞ்சம் மந்தமாக இருக்கிறது.

''சிமென்ட், ஸ்டீல் விலை மற்றும் லேபர் செலவு மிகவும் அதிகரித்துள்ளது. மேலும் கடனுக்கான வட்டியும் உயர்ந்துள்ளது. இதனால், கடந்த 2 வருடத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை இரு மடங்குக்கு மேல் அதிகரித்துவிட்டது. ரெண்டு வருஷத்துக்கு முந்தி, குடியிருப்புத் தேவைக்கு வாங்குபவர்கள் மற்றும் முதலீடாக வாங்குபவர்கள் எண்ணிக்கை பாதிக்குப் பாதியாக இருந்தது. இப்போது, குடியிருப்புக்காக வாங்குபவர்கள் 80% ஆகவும், முதலீட்டாளர்கள் என்பவர்கள் 20% என்கிற அளவில்தான் இருக்கிறார்கள். இந்த நிலை மாறும்போது அபார்ட்மென்ட் விற்பனை வேகம் பிடிக்கும்'' என்றார் 'ஃபெடரேஷன் ஆஃப் தமிழ்நாடு ஃப்ளாட் அண்ட் ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் அசோஸியேஷன்'- கோவை பிரிவு துணைத் தலைவர் வி.மோகன்.

விற்பனை மந்தமாக இருப்பதற்கு வேறு ஒரு காரணமும் சொல்கிறார் 'ஸ்ரீவஸ்தா ரியல் எஸ்டேட்ஸ்' நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் சி.எஸ்.ராமசாமி.

''நடுத்தர வருமானப் பிரிவினருக்கு 10-15 லட்ச ரூபாயில் குடியிருப்புக்கான தேவை அதிகமாக இருக்கிறது. ஆனால், அந்த அளவுக்கு யாரும் கட்டுவதில்லை. இந்தப் பட்ஜெட்டில் வீடுகள் கட்டப்பட்டால் மளமளவென்று விற்றுவிடும்'' என்றார்.

கோவையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மறுவிற்பனை விலை நன்றாகவே இருக்கிறது. கடந்த 2 வருடங்களுக்கு முன் ச.அடி. 1,500 ரூபாய்க்கு வாங்கியதை இப்போது 3,000 ரூபாய்க்கு விற்று லாபம் பார்க்க முடிகிறது. வாடகைக்கு தனி வீடு எடுப்பதை விட அபார்ட்மென்ட் பாதுகாப்பானதாக இருப்பதாக இங்குள்ளவர்கள் எண்ணுவதால், அதற்கு டிமாண்ட் உருவாகி இருக்கிறது. வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி உயர்ந்திருந்தாலும் கடனில் வீடு வாங்குவோர்களின் எண்ணிக்கை குறையவில்லை. அதிகரிக்கத்தான் செய்திருக்கிறது என்று வங்கி வட்டாரத்தினர் தெரிவிக்கிறார்கள். கடந்த ஆண்டில் வீட்டுக்கடன் 15-20 லட்ச ரூபாய் என்ற ரேஞ்சில் வாங்கினார்கள். இப்போது அது 30-40 லட்சமாக அதிகரித்துள்ளது.

பொதுவாக கோவையின் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி பற்றி 'பில்டர்ஸ் அசோஸியேஷன் ஆஃப் இந்தியா-கோவை சென்ட'ரின் தலைவர் ஜி.ஸ்ரீனிவாசன் பேசும்போது, ''ஜவுளி மற்றும் இன்ஜினீயரிங் துறைக்கு பெயர் பெற்ற கோவை, இப்போது ஐ.டி. துறையிலும் பெரிய அளவில் பிரபலமாகி வருகிறது. எல்காட், எல் அண்ட் டி, சுஸ்லான் எனர்ஜி போன்ற சிறப்புப் பொருளாதார மண்டலங்கள் சுமார் 1,200 ஏக்கர் பரப்பில் வருகிறது. இதில், 1,000 ஏக்கர் பரப்பில் வேலை நடந்து கொண்டிருக்கிறது. ஐந்து தனியார் ஐ.டி. பார்க்குகள், தாஜ் சூரியா, லீ மெரிடியன் ஓட்டல் பிராஜெக்ட்கள் இங்கு வந்திருக்கின்றன. தேவையை ஈடுசெய்யும் விதமாக அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், ஒருங்கிணைந்த நகரியங்கள், ஷாப்பிங் மால்கள் மேற்கொள்ளப்பட்டு வருகின்றன. இதர மாநிலங்களில் இருந்தும் பில்டர்கள், புரமோட்டர்கள் இங்கு களமிறங்கி பிரமாண்ட திட்டங்களை அறிவித்து வருகிறார்கள். கோவை நகரம் உயரம் மற்றும் அகல வாட்டில் வளர்ச்சி கண்டு வருகிறது. ஆண்டுக்கு சுமார் 2,500 கோடி ரூபாய் மதிப்புள்ள கட்டுமானப் பணிகள் நடந்து வருகின்றன'' என்றவர்,

''இங்கு புதிய நிறுவனங்கள் மற்றும் தொழிற்சாலைகள் வருவதால் அதில் பணிபுரியும் வெளிமாவட்டங்கள் மற்றும் வெளிமாநிலங்கள், வெளிநாடுகளைச் சேர்ந்தவர்களுக்கும் கண்டிப்பாக வீடுகள் தேவைப்படும். அப்போது தேவை இன்னும் அதிகரிக்கும். அடுத்த 4-5 ஆண்டுகளில் சுமார் ஐம்பதாயிரம் வீடுகள் புதிதாகத் தேவைப்படும் என்று கணித்திருக்கிறோம். இங்கு தனிக் குடித்தனங்களின் எண்ணிக்கையும் அதிகரித்து வருகிறது. புற நகர்களிலும் கடந்த ஐந்தாண்டுகளுக்கு முன் சென்ட் 20-30 ஆயிரம் ரூபாய்க்கு விற்ற இடத்தில், இப்போது பத்து மடங்கு விலை ஏறிவிட்டது'' என்றார்.

கோடிகளைக் கொட்ட கோவை தயாராக இருக்கிறது!




-----------
நன்றி விகடன்